海南宝恒拍卖：全年供需两旺，供地740万㎡，卖出655.83万㎡，成交金额141.70亿元；有分析称是受到附近城市限购、限价、限贷等因素影响

东莞时间网讯 在刚刚过去的2011年，东莞土地市场十分火爆，逆势飘红，供需两旺，与全国大部分城市土地市场惨淡收场形成鲜明对比。

    记者昨日从中原地产了解到，2011年东莞全年土地供应面积超过740万㎡，再次踏上历史顶峰。全年成交土地面积为655.83万㎡，成交金额141.70亿元，金额同比增加13.81%；其中商住用地成交面积307.41万㎡，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元。

　中原地产分析，之所以2011年东莞土地市场独树一帜，是受到临近城市的限购、限价、限贷等造成的挤出效应影响。

　值得注意的是，2011年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商大放异彩，特别是广深开发商表现抢眼，频繁现身参与竞拍，斩获颇丰。

　亮点

　道滘蔡白村商住地块

　2011年上半年，东莞土地市场整体向好，其中部分偏远镇街商住地大部分成交，例如编号2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米；编号2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，也被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，就连曾经三度流拍的樟木头“大龄剩女”商住地也能风光出嫁长虹置业。

　二、三线镇街在1季度也涌现部分高价地，其中东坑井美社区地块，被冠成投资花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/㎡，创造了该镇“地王”纪录；道滘蔡白村的2011G019地块，也得到几个开发商的垂青，以253%的溢价率成为“溢价之王”。

　2

　中原地产提供的数据显示，2011年，东莞商住用地大规模放闸，成交土地65宗，成交面积307.41万㎡，同比增加50.63%，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元。

　与此同时，随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，致使外来开发商拿地比重继续超越本土企业，拿地比重达到58.20%，而前年仅为29.72%，所占比重几乎翻倍。

　中原地产透露，2011年商住用地成交面积达到历史高峰，但是溢价率较前两年明显下降，55.80%地块以底价成交，同比2010年下降超过15个百分点，即使摆脱底价成交的地块，溢价率也偏低，主要是2011年东莞楼市环境趋紧，开发商拿地意愿逐渐降低，并且严苛的货币政策环境使得开发商拿地力不从心；此外，偏远镇街地块的增多是溢价偏低的重要原因。

　从商住用地的占地来看，2011年单宗地块占地在3万㎡以下的为21宗，占到所有地块的32.31%，与2010年相比大幅减少；此外3~5万㎡有17宗占26.15%，5~10万㎡有23宗占35.38%，10万㎡以上的3宗，占6.15%。

　整体而言，2011年东莞商住地块的单个面积还是比上年有所上升，特别是塘厦的大部分地块面积都在七八万㎡，十分有利于开发商的后期运作，将对分期开发、园林打造、品牌沉淀、楼盘档次都有帮助。

　商住地镇街楼面地价全线下滑

　中原地产提供数据显示，2011年一、二、三线镇街的楼面地价分别为2249元/㎡、1440元/㎡、1097元/㎡，同比2010年下降32.48%、下降14.74%、下降3.43%。

　中原地产分析，镇街楼面地价的起落，主要是由商住地块的优劣程度，以及开发商对后市的判断决定的。可见楼市发展比较成熟的一线、二线区域，由于之前楼市火爆时土地市场比较热烈，楼面地价较高，但是一旦楼市向下的趋势逐渐明朗的时候，其土地价格下滑幅度也最大。

　后市展望

　2011年12月26日，广深港高铁广深段正式开通运营，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港；而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局。

　　中原地产相关负责人分析，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，由于交易成本的大幅上扬，不少投资者将会从二手房流向受限价影响而不得不调低开盘价的一手房，以及商业地产的商铺、写字楼等市场，但是下半年预计深圳供应仍然偏紧，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而给虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

　南城总部基地二期地块即将出让

　早在2010年9月份，南城总部基地一期土地的拍卖现场就热闹非凡，9幅商业金融地块分别被万科、光大、宏远、新世纪、富盈、中天力通等开发商悉数瓜分，将打造成地产企业的聚集基地，其中讲究资金快速流转的万科，其总部大厦已经率先报建动工。

　不过，由于目前南城总部基地周边配套尚未完善，无论办公还是商业氛围的培育，都需要中长期的沉淀，政府不得不采取一些倾斜的扶持策略，引导各类企业进驻。

　中原地产透露，南城总部基地二期地块本来寄望于2011年启动，但由于楼市低迷、全行业银根紧缩，东莞的制造业经营大不如前，从而不得不延迟推进。预计政府会在今年适时推出二期地块，但在起拍价、门槛等方面会有调整。

　土地资源稀缺将加快“三旧改造”

　中原地产预测，2012年，东莞“三旧改造”将加快进程。

　这是因为东莞的土地资源日益紧缺，东莞仅有370万亩土地面积，但建设用地总规模已经超过160万亩，后备耕地资源和建设用地资源都已逼近极限，未来东莞建设可用土地开发空间只剩下30万亩。